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ご購入の流れ

「住宅の購入ってどういう流れになるの?」という疑問についてまとめてみました。
ここを読めば住宅の購入もばっちりです。

Step.1 資金計画を立てる

(A)購入に必要な資金は?
住宅の購入には、物件の価格に加えて税金・諸費用などさまざまな費用がかかります。それら諸費用の合計は、売買価格の6%〜8%が目安です。例えば、3,000万円の物件を購入する場合、必要な資金は3,180〜3,240万円程度となるわけです。
(B)諸費用の内訳は?
諸費用とは、売買契約から引渡しまでの流れのなかで、その都度支払う費用です。 諸費用の内訳は以下のようになります。
印紙代 売買契約書・ローン契約書に貼付する印紙代
ローン諸費用 ローン事務手数料・ローン保証料等の諸費用
保険料 火災保険料等
▼登記費用▼  
登録免許税 登記に伴う税金。不動産購入時(所有権移転登記)には固定資産税評価額の5%、ローンを組んだ時(抵当権設定登記)には借入金額の0.4%がそれぞれ必要。
登記手数料 登記手続きの際の司法書士への報酬
固定資産税
(日割りで精算)
固定資産税評価額の 1.4%が1年分となる
都市計画税
(日割りで精算)
固定資産税評価額の 0.3%
仲介手数料 仲介物件については、成約の際に規定の仲介手数料(消費税および地方消費税含む)を申し受けます。
不動産取得税 住宅の場合、固定資産税評価額の 3%
その他 引越し費用など
(C)購入可能価格の割り出し方は?
どれくらいの価格の物件が購入できるか、割り出してみましょう。まず、月々およびボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借入金額を算出します。月々の返済金額には、毎月の積み立て貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります。住宅ローンの借入金額に自己資金を加えた金額が、物件の売買価格と諸費用の合計となります。
住宅ローン借入金額+自己資金=物件価格+諸費用
したがって、住宅ローン借入金額と自己資金の合計から諸費用を差し引いた金額が、購入可能な物件の価格です。
(D)住宅ローン控除について
住宅をローンで購入された場合、所得税が還付される「住宅ローン控除」が受けられる場合があります。
(E)住宅取得資金贈与の特例について
住宅を購入するための資金について親から援助を受ける場合、贈与税が課税されない(又は軽減される)特例措置があります。

住宅ローン控除

■ 住宅ローン控除とは?
住宅ローン控除とは、住宅の新築もしくは取得または増改築をして、居住の用に供した場合において、一定の要件(後述参照)を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。

■平成21年度の住宅・土地税制の主要な内容

国土交通省
【お問い合わせ先】  
○住宅税制 住宅局 住宅総合整備課 03-5253-8506
    住宅政策課 03-5253-8505
○土地税制 土地・水資源局土地政策課 03-5253-8292
○Jリート 総合政策局不動産業課 03-5253-8289

不動産取得税の特例措置の延長

(地法附10の2@、A)(平成26年度改正)

(1)新築住宅特例適用土地にかかる不動産取得税の軽減措置の住宅新築機嫌の特例措置の延長

土地を取得してから住宅を新築する場合、土地にかかる不動産取得税の住宅用土地の軽減措置(床面積2倍(200uを限度)(相当額の減額)を受けるには、原則として土地取得から2年以内に住宅を新築する必要があります。この「2年以内」を「3年以内」に緩和する措置が講じられており、また、独立部分が100年以上ある共同住宅等で都道府県知事が認めた場合には4年以内の住宅新築まで緩和されます。

今回の改正により、この特例措置が平成28年3月31日まで2年延長されました。

土地取得から住宅新築までの機関特例

表

※独立部分が100以上ある共同住宅で都道府県知事が認めた場合

不動産取得税の住宅用土地の軽減措置の適用対象となる住宅用土地の要件
【新築住宅用地】
@土地を取得した日から3年以内(原則2年以内)に、その土地の上に新築住宅特例適用住宅が新築されたとき(住宅を新築するのは、土地取得者本人に限らず土地取得者以外の者、土地取得者から当該土地を取得した者でも構いません。)
※独立部分が100以上ある共同住宅等で土地を取得した日から共同住宅が新築されるまでの期間が3年を超えると見込まれることについてやむを得ない事情があると都道府県知事が認めた場合には期間4年以内に緩和されます。
A新築でまだ人の居住の用に供されたことのない新築住宅特例適用住宅とその敷地をその住宅の新築後1年以内に取得したとき。
B新築住宅特例適用住宅の新築後1年以内にその住宅の敷地となっている土地を取得するとき。
※床面積が50u以上(戸建以外の貸家住宅にあっては40u以上)240u以下の新築住宅を新築住宅特例適用住宅といいます。
(2)新築建売住宅等の分譲業者にかかる不動産取得税の特例延長

新築住宅の分譲事業を行っている事業者が、住宅を新築した日から6か月を経過するとその事業者が取得したものとみなされて、不動産取得税が課税かれます。

今回の改正により、この「6か月」を「1年」とする特例措置が、平成28年3月31日まで2年延長されました。

新築建売住宅等の分譲業者にかかる不動産取得税の特例

表

住宅取得者向け現金給付制度「すまい給付金」

消費税率引上げに伴って、住宅を取得する場合に建物に課税される消費税額は大幅に増えることになります。これに対応するため、住宅ローン控除の大幅な拡充が行われました。

しかし、住宅ローン控除は所得に対して課税される所得税・住民税の軽減措置です。所得が少なく、扶養親族が多い等の理由で所得税・住民税の負担がない又は少ない場合には、住宅ローン控除の拡充による負担軽減効果が十分に及ばないことになります。

このような観点から、一定の所得以下の方が住宅を取得した場合に、住宅ローン控除と合わせて消費税率引上げによる負担の軽減を図るために「すまい給付金」が給付されることとなりました。

消費税率引上げに伴う住宅取得者の負担額と給付の関係イメージ

表

(1)すまい給付金の対象者

すまい給付金は、住宅を取得し登記上の持分を保有するとともに、その住宅に自分で居住する、収入が一定以下の方が対象です。また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50歳以上で収入額の目安が650万円以下の方が対象となります。主な対象者の要件は次のとおりです。

(1)住宅の所有者:不動産登記上の持分保有者
(2)住宅の居住者:住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
(3)収入が一定以下の者
【8%時】収入額の目安が510万円※以下
【10%時】収入額の目安が775万円※以下
(4)(住宅ローンを利用しな場合のみ)年齢が50歳以上で収入額の目安が650万円以下※の者
※夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。

(2)給付対象となる住宅の要件

すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定の要件を満たした住宅が対象となります。

なお、中古住宅については、宅地建物取引業者により買取再販など、消費税の課税対象となる住宅取得が対象となります(消費税は非課税とされている個人間売買の中古住宅は対象外となりますのでご注意ください。)。
給付対象となる住宅の主な要件は次のとおりです。

(1)引上げ後の消費税率が適用されること
(2)床面積が50u以上であること
(3)第三者機関の検査を受けた住宅であること等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますのでご注意ください。

次の図にように、住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか利用していないか、及び取得する住宅が新築住宅であるか中古再販住宅であるかにより、それぞれ異なる要件となっています。いずれの場合でも、給付要件は、住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件及びすまい給付金独自の要件が設定されています。

住宅ローン控除の控除額が大幅拡大

(措法41、41の2、地法附5の4の2)(平成25年度改正)

消費税率が引き上げられた平成26年4月1日以降の居住開始から、住宅ローン控除の年末措入残高の限度額が4,000万に引き上げられ、控除率1%で年間最大40万円、10年間の合計では最大400万円の所得税額からの控除を受けることができます。ただし、平成25年9月30日までに建築請負契約を行って平成26年4月1日以降に「新築した住宅で居住を開始した場合には、経過措置によって消費税率が5%とされているため、平成26年3月31日までの居住開始と同じく、年末措入残高の限度額2,000万円、控除率1%で年間最大20万円、10年間の合計では最大200万円の控除となります。

認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅(認定住宅)の場合には、平成26年4月1日以降の居住開始から、年末措入残高の限度額が5,000万円に引き上げられ、控除率1%で年間最大50万円、10年間の合計では最大500万円の所得税額からの控除をい受けることができます。平成26年3月31日までの居住開始であれば、年末措入残高の限度額が3,000万円、控除率1%で年間最大30万円、10年間の合計で最大300万円の控除となります。

住宅ローン控除の居住開始時期ごとの最大控除額等

表

(注)平成26年4月〜平成29年12月までの欄の金額は、住宅に係る消費税等の税率が8%または100%いである場合の金額。(それ以外の場合の借入限度額は、一般の住宅は2,000万円、認定住宅は3,000万円)
(注)住宅ローン控除不足額の住民税からの控除限度額について、平成26年3月31日までの居住開始分については、所得税の課税総所得金額の5%(最高97,500円)を限度とされているところ、平成26年4月1日以降は7%(最高136,500円)を限度に拡大されました。消費税率が8%又は10%の場合についてだけ、7%を限度とされます。
(注)東日本大震災の被災者等に係る住宅ローン控除の措入限度額は、平成26年1月〜3月は3,000万円、平成26年4月以降は5,000万円、控除率は1.2%、控除期間は10年です。

Step.2 情報を収集しよう!

物件を探すうえで所在地や沿線・駅、間取り、価格などの全ての面で満足できるものを見つけるのはなかなか大変です。 お住まい探しは出来るだけ多くの情報を集めることが重要です。新聞の広告や折り込みチラシ、不動産情報誌、そしてインターネットで色々な情報を上手に活用しましょう。当社にお越しになれば上記にない物件が出てくることもあります。店舗にも足を運び情報を収集しましょう。希望条件を整理しよう!情報がたくさん集まってくると陥りやすいのが、優良物件が見つかっても「もっと いい物件があるはずだ。」と、決めることが出来なくなりせっかくのチャンスを逃してしまいます。そうした事態に陥ることの無いようにあなたのご希望条件に優先順位をつけておくことをおすすめします。

Step.3 不動産会社に行き現地を見る

探した情報の中で気になる物件があったら積極的に現地見学に行きましょう。物件情報だけではわからない建物の具体的な状態や、周辺のさまざまな環境を知るには、現地を見学するのが一番です。

物件のチェックポイント

現地で物件をご覧になるときは、チラシや広告などの情報通りかどうかということを確認しましょう。さらに汚れなどの状態や、日当たり、風通しなど図面ではわからないことをよく確認します。また、家族それぞれの立場からチェックすることも重要です。

物件の主なチェックポイント
  • 敷地状況
  • 内装・外装の材質、汚れ、ひびなどの状態
  • 部屋数、間取りごとの使いやすさ
  • 各部屋の向き、日当たり、風通し
  • 車庫・駐車場、駐輪場
  • 冷暖房設備設置状況
  • 増改築・リフォームの必要性
  • 収納スペースの状況  など
周辺環境のチェックポイント

周辺環境のチェックはとても重要です。最寄りの駅への所要時間、学校・公園・病院・商店街などの 施設状況は必ず確認しておきたいもの。また平日と日曜とでは、道路の混みぐあいや騒音などの状況が大きく変わる場合もありますので注意しましょう。

周辺環境の主なチェックポイント
  • 交通機関の状況(駅までの所要時間、始発・最終時間、混雑状況など)
  • 周辺道路の状況(交通量、混雑状況など)
  • 教育施設(学校、学区など)
  • 公共施設(病院・公園・図書館など)
  • その他の周辺施設(商店街、スーパー、コンビニ、飲食店など)
  • その他の環境(騒音など)

Step.4 不動産の売買契約

(A)購入申込み・契約

ご購入希望の物件は決まりましたか?購入が決まったら仲介業者に購入を申し込みます。その際、購入申込書を提出します。これを受けて仲介業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。そして条件が整ったら、重要事項説明を経て、不動産売買契約を結びます。

(B)重要事項説明とは?

重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件に関わる文字通り重要な事項を説明するものです。これは宅地建物取引主任者の資格をもつ仲介業者が、「重要事項説明書」によって説明を行います。重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係・物件の概要・代金の授受の方法・万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

(C)不動産売買契約とは?

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払い契約が成立します。不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

(D)契約時に用意するもの

住宅のご購入に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。

  • 印鑑(ローンご利用の場合は実印)
  • 手付金(現金か預金小切手かを事前に確認しておきます)
  • 印紙代(売買金額によって異なります)
  • 仲介手数料の半額(別途消費税および地方消費税額が必要)

※ローンご利用の場合は、ローン申し込み用書類も必要です。

Step.5 ローン契約

公的融資機関と民間の融資機関について

住宅ローンは、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の 2つに分けられます。どちらを利用するかは、利用者の資格条件や取得する物件によって決まります。

(1)公的融資機関
住宅金融公庫融資
(フラット35)
購入する住宅が所在する都道府県内の「住宅金融公庫業務取扱店」と表示された金融機関で手続きをします。固定金利の割に金利が低い、抵当権設定時の登録免許税が免除になるなど利点が多いのですが、金利に保険料が含まれない、つなぎ融資が必要な場合があるなど不利な点もあります。
年金住宅融資 厚生年金保険、国民年金の加入者を対象とした融資です。
財形住宅融資 勤務先で財形貯蓄をしている人を対象とした住宅ローンです。
(2)民間の融資機関

銀行、信用金庫、生命保険会社、住宅金融専門会社、信販会社などの民間の金融機関が、それぞれの規定に基づいて行う住宅ローンです。したがって、金利や融資限度額、返済方法なども各金融機関によって異なりますが、融資条件は一般的に公的融資よりもゆるやかです。

ローンのお申し込み

住宅ローンのお申し込みには、以下のものが必要です。

  • 住民税決定通知書
  • 収入証明書(または所得証明書)
  • 実印と印鑑証明
  • 重要事項説明書
  • 不動産売買契約書の写し
  • 融資の申込書類一式(融資機関ごとに異なります)
  • 印紙代 など

Step.6 残高金支払い 物件引渡し・引越

(A)物件の最終確認

入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主・買主双方で、物件の状態について最終確認を行います。

物件最終確認のポイント
  • 付帯設備表の内容との一致の確認
  • 物件状況報告書の記載内容との一致の確認
    (雨漏り・シロアリの害/建物構造上主要な部位の木部腐食/給排水設備などの故障)
  • 隣地との境界の明示
  • 電気・ガス・水道の使用方法、故障時の連絡先の引き継ぎ
(B)残代金支払い時の流れ
(1)登記申請書類の確認

所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を 依頼します。

(2)残代金の支払い

手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を支払います。

(3)固定資産税などの精算

登記費用を支払い、固定資産税などを精算します。

(4)関係書類の受け取り

管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを受け取ります。

(5)鍵の引渡し

お住まいの鍵を受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」を発行します。

(6)諸費用の支払い

仲介手数料などの諸費用を支払います。

(C)残代金支払い時に用意するもの
  • 残代金
  • 仲介手数料の残額
  • 登記費用(登録免許税および司法書士への報酬)
  • 固定資産税/都市計画税、管理費などの精算金
  • 住民票
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(抵当権設定時のみ必要)
(D)登記手続きとは?

「登記」とは一定の事項を広く公示するために、公開された帳簿に記載することを意味します。その目的は取引の安全を保護することですが、不動産取引においては、登記の手続きは司法書士に依頼します。 司法書士は、必要書類を預かって登記の申請書を作成し、法務局に提出します。登記済みの権利書などを司法書士から受け取ったら、紛失や破損などがないよう注意して保管してください。(登記済権利書の再発行はできません)

(E)お引越しの準備、とうとうお引越しです。

お引越しでは、住民票の移動届や学校への転校届をはじめ、電気・ガス・水道・電話の移転手続き、金融機関・保険会社への住所変更届、さらに荷物の整理・梱包、粗大ゴミの処分、冷蔵庫内の食品の処分、近所へのあいさつなど、やらなければならないことがあまりにも多くあります。どこで何をしなければいかないか、誰に何をしなければいけないかなど、あらかじめ計画を立てて準備しておきましょう。住宅購入、おめでとうございます。新生活がより良いものになりますように。

確定申告

住宅のご購入に際して、確定申告を行うことにより 住宅ローン控除 などの軽減措置を受けられる場合があります。くわしくは各市町村税務署にお問い合わせください。

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