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相続登記の義務化が2024年4月1日からスタートしました。相続登記とは不動産の所有者が亡くなった場合に必要な手続きです。
相続人が亡くなった方の所有名義の不動産を相続で取得した場合、これまでは相続登記の申請をするかどうかは相続人の意思に任されていました。しかし、2024年4月1日より相続登記の申請が義務化されています。
今回の記事では、相続登記に関してこれまでとの変更点を中心に解説していきます。また、実際にご相談いただいた依頼主様のご相談事例を紹介し、複雑な相続不動産の問題解決手順をご案内します。
最初に「相続登記の申請の義務化」の概要について確認します。以下の2つが注意点です。
このように、不動産を取得してから3年以内に相続登記をしなければならないというルールです。
不動産を取得してから3年以内に相続登記をしなければなりません。ですが、実際に違反した場合はどのような罰則があるのでしょうか。
いずれも正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の適用対象となります。
相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地！～より抜粋
相続登記の義務化に関して「正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の適用対象」となります。正当な理由とは具体的にどのようなことなのか確認してみました。
相続人が極めて多数で戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど
実際に明確な定義はありませんが、このように書かれています。
2024年4月1日以降に相続した不動産は相続した日から3年以内に相続登記をする必要があります。また、2024年3月末までに相続した不動産も相続登記が義務になります。ただし同様に3年間の猶予期間があります。2024年3月末までに相続していた不動産は、制度開始から3年後の2027年3月31日が相続登記の期限となります。
相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地！～より抜粋
特に、長い間相続登記がされていなかった不動産は、相続人が数十名に上る可能性もあります。そうなった場合、相続人の調査から現住所の確認に時間がかかり、遺産分割協議書の作成まで一年以上かかるケースも珍しくありません。
猶予期間の3年は長いようで短いです。何があるか分からないのが相続問題です。時間に余裕をもって取り組む必要があると思います。
相続登記が義務化された背景には、深刻で根深い空き家問題と密接に関係しています。4月30日に総務省が発表した2023年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.8%とのことです。そして2018年の前回調査から0.2ポイント上昇しています。
空き家の数も5年間で50万戸増の約900万戸と過去最多の結果です。
相続登記の申請が義務化されたのは「所有者不明の土地」をこれ以上増やさないためです。「所有者不明の土地」は、不動産登記簿で土地の所有者が判明しない土地のこと。もしくは、所有者と思われる人と連絡が取れない状態の土地のことです。
一説によると「所有者不明の土地」は日本の国土の約20％強に上ります。面積にすると九州地方を上回るそうです。このような深刻な問題を解消するために、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。
そして空き家問題。不動産を相続したものの、不動産の名義変更がされず、亡くなった所有者の名義のままの空き家。これらを少しでも減らし、大きな社会問題を解決するために相続登記の義務化がスタートしたのです。
相続登記がされていない不動産にはどのようなリスクがあるのでしょうか。本来、相続登記は義務ではなく任意でした。
こういった方も多くいらっしゃいます。しかし、不動産が亡くなった人の名義のままの状態であること。この状態は大きなリスクなのです。
ご自身のため、ご親族のため。しっかり理解しておいて下さい。
相続登記がされない状態の不動産は、権利関係が複雑になっていきます。また、遺産は相続人全員の共有財産（民法898条）です。
これから具体的な相続不動産の問題事例を紹介したいと思います。
父親が亡くなり、母親と兄弟二人が父の不動産を受け取る権利を得ました。しかし、この段階で不動産の相続登記をせず放置していました。その結果、後に兄が亡くなった際に、兄の妻と息子にも相続人としての権利が発生したのです。
元々の相続人は母親と兄弟二人でした。この段階でしっかり協議しておけば、なんてことのない不動産相続で済んだはず。このケースの問題点は、兄の妻が法定相続人となったことです。なぜなら兄の妻は元々は他人で、トラブルの原因になる可能性が十分考えられます。
こうして時間の経過とともに血縁関係も薄くなり協議も難航しやすくなります。他にも、法定相続人の数が増え遺産分割協議が難航する可能性が高まります。ですので、相続登記は早めに済ませる必要があるのです。
相続登記をせずに不動産を放置しておくと、後悔してもしきれない問題に発展することがあります。
それが「不動産の差し押さえ」です。
先ほどの家族を例に考えてみましょう。
父親が亡くなり、不動産の相続人としての権利は母と兄弟二人になりました。3人父親の財産・遺品を整理したりと慌ただしく過ごしている中で、不動産の相続登記を後回しにしていました。
そんな中、弟には大きな借金があったのです。借金の返済が滞り出して、父親の不動産が差押登記されてしまいました。
結果的に、借金の連帯保証人になっていない第三者の資産まで差し押さえられてしまうことになります。
こうなると、もう大変です。相続不動産の所有権を得られなくなり、文字通りの”不動産”となってしまいました。
不動産所有者が亡くなると、法定相続人に土地や建物を相続する権利が発生します。
ただ、それぞれの相続人は各々マイホームを所有しているため、不動産を売却して現金化することで、残された家族で分けたいと考えています。
そこで、相続登記が未完了の状態で、不動産を買取業者に査定依頼をしたところ、すぐには対応できない（買取できない）との指摘を受けてしまいました。
不動産の売却は相続人への名義変更が完了していることが条件だからです。
ただし、不動産売却と相続登記は並行して行うことが多く、買取専門業者であれば、相続関連サービスについては一括して対応してくれますのでご安心下さい。
被相続人が亡くなってから、時間が経過してしまうと相続登記に時間がかかり、売却まで時間がかかることを気に留めておきましょう。
時間の経過に比例してかかるコストも大きくなります。その結果、手元にお金がほとんど残らないといった残念な結果だけは避けたいところですね。
改めて、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。
ポイントは次の通りです。
正直なところ、10万円以下の過料については、そこまで大きなリスク、問題だと捉えなかった人も多いと思います。
しかし、これまで紹介した通り「遺産分割協議の難航」、「不動産の差し押さえ」、「不動産が売却できない」といったリスクの方が大きいです。
せっかく、相続した大きな資産を全く活かすことができない状態にあるということは、資産が足かせになっているという状態です。
相続した不動産を最大限活用するための第一歩として相続登記を済ませておくことが大切です。
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