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減価償却費の計算方法について解説します! | 不動産投資の基本

不動産投資と減価償却は切っても切れない関係にあると言われています。そして、減価償却費について理解し、計算方法を把握しておくことで、不動産の”売り時”が分かると言われています。

今回は、不動産投資における減価償却費の計算方法を解説していきます。

減価償却費とは?

減価償却費とは?

減価償却とは、償却資産を取得した際の取得費用を一定年数で割り、毎年の経費として計上するための会計処理のことです。

建物の場合、構造によってそれぞれ法定耐用年数があります。例えば、木造軽量鉄骨、重量鉄骨、RC造、SRC造などです。そして、建物を使用する期間に応じて費用を計上し税金をコントロールします。

構造住居用事業用
木造22年24年
金属造
*骨格材肉厚が3mm以下の場合
19年22年
金属造
*骨格材肉厚が3mm-4mmの場合
27年30年
金属造
*骨格材肉厚が4mm以上の場合
34年38年
鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造
47年50年
減価償却資産の耐用年数表

このように建物の構造によって税務上の耐用年数が異なります。例えば、住居用の木造アパートの場合、法定耐用年数は22年と定められています。そして、この固定資産の価値は年々減少していき、帳簿上の価値は0円になります。もちろん、実際には固定資産を保有していますので耐用年数の最終年は、備忘価格として簿価を1円として計上しておきます。

減価償却の計算方法「定額法」について

減価償却の計算方法「定額法」について

「定額法」とは毎年同額の償却費を計上する手法です。この手法は、毎年一定額を減額して計算する方法になります。「定額法」のメリットとしては、計算が簡単な点にあります。

また、不動産投資における建物の減価償却には「定額法」が適用されます。計算方法などを含めて理解しておきましょう。

減価償却費の定額法の計算方法は次の通りです。

定額法の減価償却費=取得価額×定額法の償却率

定額法の償却率について

先ほど、定額法の減価償却費の計算方法を紹介しました。減価償却費は取得価格×定額法の償却率で求めることができます。

この定額法の償却率は、償却資産の耐用年数ごとに決められています。この係数を理解しておけば固定資産の減価償却費は簡単に算出できます。そして、償却資産を取得した日が平成19年4月1日以後か同年3月31日以前かによって償却率が異なる点も知っておいて下さい。

耐用年数定額法償却率
20.500
30.334
40.250
50.200
60.167
70.143
80.125
90.112
100.100
110.091
120.084
130.077
140.072
150.067
160.063
170.059
180.056
190.053
200.050
210.048
220.046
230.044
240.042
250.040
260.039
270.038
280.036
290.035
300.034
310.033
320.032
330.031
340.030
350.029
360.028
370.028
380.027
390.026
400.025
410.025
420.024
430.024
440.023
450.023
460.022
470.022
480.021
490.021
500.020
減価償却資産の償却率表(定額法償却率)

このように定額法では定額法償却率に沿って毎年一定額を償却していきます。

実際に減価償却費を算出してみる

Aさんは、法定耐用年数の残存期間が10年ある建物を2,000万円で購入しました。耐用年数が10年の定額法償却率は0.100です。

算出方法の方程式は【取得価額×定額法の償却率】ですので、減価償却費は2,000万円×0.100=200万円ということになります。

つまり、毎年200万円を経費として計上し、帳簿上の簿価を減額していくことになります。

一方Bさんは、法定耐用年数の残存期間が14年ある建物を2,860万円で購入しました。耐用年数が14年の定額法償却率は0.072です。

算出方法の方程式は一緒です。【取得価額×定額法の償却率】になりますので、減価償却費は2,860万円×0.072=205.92万円になります。

定額法になりますので、償却期間が長ければ長いほど償却費は薄くなります。これは、建物の耐用年数の期間内に毎年使用するため、使用した年の経費として計上することが公平だという考えのもとです。

減価償却の計算方法「定率法」について

減価償却の計算方法「定率法」について

一方、「定率法」は、減価償却資産を購入した初年度に大きく経費計上ができる計算の方法です。例えば、売上が良かった年に設備投資を行って経費計上すれば、その分、節税メリットも大きくなります。

一律で同じ金額を減価償却費にする定額法に比べて、タイミングを見計らった設備投資がしやすいというメリットがあります。

定率法の減価償却費の計算方法はこちらになります。

定率法の減価償却費=取得価額(or 未償却残高)×定額法の償却

ただし、この減価償却費の金額が、償却補償額に満たなくなった場合には計算方法が切り替わります。

減価償却費=改定取得価額(=償却補償額を下回る前の年度の期首簿価)×改定償却率

なお、不動産投資において建物の減価償却では「定率法」を採用することはありません。

耐用年数がない建物は減価償却できるのか?

耐用年数がない建物は減価償却できるのか?

さて、不動産投資における減価償却では「定額法」によって、償却していくことを確認しました。では耐用年数が切れているような建物、すなわち築年数が古い建物の場合は減価償却ができないのでしょうか。

結論を申し上げると築年数の古いのアパートでも減価償却は可能です。法定耐用年数を経過した物件は、中古資産の耐用年数を算出します。

中古資産の耐用年数=法定耐用年数×20%(1年未満は切り捨て)

このように、木造住宅なら22年×20%=4.4年で4年、鉄筋コンクリート造のテナントビルなら50年×20%=10年といった具体に中古資産の耐用年数が決まっているのです。

構造耐用年数
(住居用)
中古耐用年数
(住居用)
耐用年数
(事業用)
中古耐用年数
(事業用)
木造22年4年24年4年
金属造
*骨格材肉厚が3mm以下の場合
19年3年22年4年
金属造
*骨格材肉厚が3mm-4mmの場合
27年5年30年6年
金属造
*骨格材肉厚が4mm以上の場合
34年6年38年7年
鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造
47年9年50年10年
法定耐用年数と中古資産の耐用年数一覧表

築30年の中古の木造アパートを2,100万円(土地1,500万円、建物600万円)で購入した場合、建物の減価償却費は、年間150万円です。

中古不動産は利益を圧縮しやすい?

中古不動産投資は利益を大きく圧縮できる可能性があります。

例えば、先ほどの築30年のアパートの年間家賃収入が250万円としましょう。しかし、建物の減価償却費が150万円発生するため、250万円-150万円=100万円まで利益を圧縮することができます。さらに、ここから、火災保険料や修繕費、管理費などの経費を支払います。こうして不動産所得を大きく圧縮して節税が可能になります。

ここでのポイントは、減価償却費の150万円は実際に支払う現金ではないということです。そして、150万円分の税金は支払わないため、手元資金として留保しておくことができるのです。

これが、オーソドックスな不動産投資の節税手法になります。

中古資産の耐用年数が過ぎた不動産売ることで・・・

中古資産の耐用年数が過ぎた不動産売る

最後に、中古資産の耐用年数が経過した不動産の売却についてお伝えします。勘の鋭い方はお分かりだと思いますが、先ほどの減価償却費150万円分の税金は手元資金として残すことができます。これを4年間繰り返すと150万円×4年=600万円の節税資金が手元資金として残ることになります。

この時点で帳簿上の建物の簿価は1円ですので、土地代の1500万円が原価になります。当然売却時には、建物代が0円ということは考えにくいので、いったん300万円とします。

つまり、手元の内部留保+土地代1500万円+建物代300万円のキャッシュフローが生まれることになります。当然、その年の収入は1800万円になりますので、新たな不動産を購入資金に回したりすることが可能です。

今回は、減価償却費の計算方法を紹介しました。不動産投資における減価償却を上手に活用することで、いわゆる錬金術になることもお分かりいただけたかと思います。

不動産投資では定期的にアセットの入れ替えを行うことで大きな効果を発揮します。既に不動産投資を行なっている方は、ぜひ当社までご相談下さい。

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