不動産売買契約の手続き

不動産売却にかかる税金ついて解説します

不動産売却にかかる税金にはどのような種類があるのか。今回のテーマは不動産と税金です。

不動産売却にかかる税金を知ることで、最終的な収支を予め把握できます。税金の種類とその詳細について解説していきますので、ぜひ知っておいて下さい。

不動産売却にかかる税金は売却時に1種類、売却後に2種類あります。

不動産売却時に発生する「印紙税」

印紙税は不動産を売却する際にかかる税金です。これは不動産売却時に締結する不動産売買契約書に貼る印紙代になります。

収入印紙は売主と買主がそれぞれ一枚ずつ負担するのが一般的です。そして売買金額によって印紙代が変わってきます。

契約金額本則税率軽減税率(*)
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの10,000円5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの20,000円10,000円
5千万円を超え1億円以下のもの60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下のもの100,000円60,000円
5億円を超え10億円以下のもの200,000円160,000円
(*)軽減税率は令和4年4月1日から令和6年3月31日までに作成されるものについて印紙税の軽減措置が適用

令和6年3月31日までに作成された契約書の印紙税が軽減税率の対象でした。こちらについては、令和6年度の税制改正大綱が決定し、引き続き軽減税率が適用されることになりました。

不動産売却後に発生する「譲渡所得税」

不動産売却後にかかる税金の1つ目は「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、売却によって利益が出た場合に払う税金です。

譲渡所得税は、不動産所得税に該当するため分離課税となります。給与所得のように所得が増えれば税金が上がるような累進課税ではないため、その年の給与所得と合算して計算することはありません。

譲渡所得税の計算

不動産売却における譲渡所得の計算は少し複雑です。

譲渡所得は不動産の売却金額(譲渡価額)から、不動産の購入金額(取得費用)と売却時にかかった諸費用を差し引いたものになります。

  • 譲渡価額:不動産の売却価額に、固定資産税と都市計画税の精算金を足したもの
  • 取得費用:不動産の購入価格および購入にかかった費用(仲介手数料など)。不明な場合は譲渡価額の5%とする。なお、建物は所有年数に応じて減価償却する。
  • 売却時の諸費用:仲介手数料や印紙代など。

固定資産税と都市計画税、建物の減価償却については計算方法が状況に応じて異なります。これら税金の計算については、専門知識が求められ、専門家のアドバイスが必要になります。

特別控除の存在

代表的な特別控除として「居住用財産の3,000万円特別控除」の条件があります。これに該当する場合、譲渡所得から、さらに控除額を差し引くことができます。

この差し引き後の所得が「課税譲渡所得」です。これに税率を掛けることで実際の税額が得られます。なお、譲渡所得税と住民税は課税譲渡所得がマイナスである場合は払う必要がありません。

一般的に千葉市の不動産売却をする場合はどうでしょうか。戸建住宅や空き家、相続した築年数が古いような不動産の場合、この特別控除を差し引くとマイナスになる場合も十分考えられます。その結果、譲渡所得税を払う必要がないケースもあるのです。

不動産を所有していた期間によって税率が変わる

不動産を所有していた期間によって、所得税率が大きく変わってきます。そのボーダーラインは5年間になります。

売却する不動産の所有期間が5年以内の場合と5年を超える場合です。

  • 所有期間が5年以内の場合(短期譲渡取得)は所得税率は30%
  • 所有期間が5年超の場合(長期譲渡所得)は所得税率は15%

これは、投機的な不動産の短期売買を防ぐことを目的とした仕組みだと言われています。

不動産の売却で利益が出たら確定申告をする

不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。これは、分離課税の対象になりますので、マイナスが発生したとしても給与所得税が減ることはありません。

そして、売却によって利益が出た場合は、翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。

不動産売却後に発生する「住民税」

不動産を売却して利益が発生したら行う確定申告によって、お住まいの自治体とデータ共有され翌年の住民税が計算されます。

課せられる住民税の計算方法は不動産を保有していた期間によって異なります。そして、その境界線は5年になります。

不動産の保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に該当し住民税が9%となります。一方で保有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得に該当し住民税が5%となります。

不動産売却にかかる税金は多角的な要素を考慮すれば負担を抑えることができます

不動産売却時には多くの所得を得る可能性があり、それに伴う税金も非常に高額になります。ここであなたに税金の情報があるかないかによって、残すことができるお金に大きな差が生じる可能性があるのです。

例えば、5年以内の売却で短期譲渡取得になり所得税率は30%、住民税が9%になります。それでも、39%の税率を意識するあまり、固定資産税などを払い続け、結果的に多くの税金を払ってしまうケースもあります。

あなたにとって最適な方法を考慮することで、本来払う必要のない税金を払うことを未然に防ぐことはできます。

今後も不動産売却メディアでは、不動産と税金に関する情報を定期的に発信していきます。

ぜひ定期的に訪れて情報収集してみて下さい。

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